www.072886.com:楼市调控重心转向压缩牟利空间

2017-9-29 16:31:00  来源:经济参考报   我有话说 

  近日,8月房价环比涨幅居首的桂林发布《关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求加强相关调控措施,包括第三套及以上住房须取得不动产权属证书满2年才能转让,注销所涉及房源重新销售的价格不得高于上次合同备案价格等。此前几天,石家庄、重庆、南宁等七城同时收紧调控。

  自去年“9·30”楼市政策落地以来,房地产调控收紧已持续一年,迄今为止,全国已有超过100个县级以上城市跟进。从限购、限贷、限价到限售、限商,再到租售同权、购租并举,房地产调控已经从最初的对量的管控,转向压缩牟利空间,打击投机行为,促使住房向居住属性回归。

  显效房地产市场持续降温

  2016年9月30日,北京率先出台房地产收紧政策,给当时火热的市场浇下一盆凉水。迄今为止的一年间,全国有超过100个县级以上城市发布了150余次与房地产调控相关的措施。

楼市调控重心转向压缩牟利空间

  中国房地产协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮在接受《经济参考报》记者采访时表示,本次调控与以往历次调控相比,涉及面广,“基本上涉及房地产开发的所有环节,包括土地供应、房屋销售,以及开发企业融资端与购房人购房端的金融调控等,而且力度远超以往调控”。

  在各地调控措施不断升级的作用下,燥热的房地产市场明显降温,逐步回归稳定。国家统计局数据显示,2016年9月,70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅超过1%的有50多个城市,超过4%的多达11个,同比涨幅超过20%的城市有12个。其中,合肥、厦门同比涨幅高达47%,南京为43%,上海新建住房价格同比上涨39.5%,深圳同比上涨34.5%,北京同比上涨30.4%。二手房价格方面,合肥同比上涨50.1%,北京同比上涨40.5%,上海同比上涨37.4%,厦门同比上涨37%,深圳和广州分别上涨28.8%和24.7%。

  一年后,国家统计局最新发布的8月70个大中城市住宅销售价格显示,环比涨幅超1%的仅桂林一地,已没有同比涨幅超过20%的城市。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,2016年“9·30”政策出台后,住宅市场迅速降温,交易量在去年最后三个月稳定下滑。在“房子是用来住的,不是用来炒的”的基调确立下来后,调控不断收紧,交易量下滑趋势延续到2017年。

  国家统计局新闻发言人刘爱华表示,房地产市场经过去年以来的调控,效果不断显现,热点城市房价过快上涨的势头得到了抑制,今年8月,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅全部回落。同时,去库存进度加快。8月末,商品房待售面积同比下降12%,降幅比上月末扩大1个百分点。

  生变房地产租赁时代正在开启

  2016年年底,中央首提要准确把握住房的居住属性,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度,让房地产政策悄然发生变化。

  今年5月,住建部就《住房租赁和销售管理条例》向社会公开征求意见。7月,住建部等九部门发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。再度明确购租并举,租售同权。随后,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点,正式开启我国租房时代。

  方正证券分析师任泽平表示,截至目前,我国已有20余个省份出台“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则,从供给、金融、财政等方面给予政策支持。

  库存压力小的省份提出要加快租赁用地供给,库存压力大的省份则强调利用好存量用地。多数省份允许改建商品房用于租赁,并加快培育专业租赁企业,鼓励房企转变为租购并举型。

  以北京、上海为代表,租赁用地大幅推出,且挤占一部分商品房指标。北京新五年的用地规划,首次单列租赁住房用地:五年全市住房建设计划安排150万套,其中租赁住房50万套,租赁住房计划供地1300公顷,占比21.7%。上海新五年的供地计划,商品房用地2000公顷,租赁用地也达1700公顷。

  针对13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,国土部相关负责人表示,希望通过改革试点,到2021年底,在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

  转向调控思路渐从短期走向长期

  过去多年,虽然历经数轮调控,但在很多炒房者的眼里,低价购房、高价卖出以赚取暴利,是他们热衷房地产投资的主要原因,甚至有上市公司通过卖房保壳,让住房背离了居住属性。此轮调控中,房地产政策不再仅仅局限于此前频繁使用的限购、限贷,而是通过去杠杆、限售、共有产权等多重方式,形成房价闭环,压缩房地产牟利空间,促使住房真正回归居住属性。

  将于9月30日正式实施的《北京市共有产权住房管理暂行办法》,明确了购房所占份额,退出方式以及价格。除了购买资格的确定外,与以往的保障性住房不同的是,共有产权住房将参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。在交易方面,上述办法规定,共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下,代持机构可优先购买。若购房人转让价格明显低于评估价格的,代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。也可按相应比例转让至其他符合共有产权住房购买条件的家庭,所占房屋产权份额比例不变。

  此外,购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的,其共有产权住房产权份额由代持机构回购。这意味着,只要名下有新添住房,共有产权住房需由代持机构回购。

  康俊亮表示,按照市场化原则确定购房人产权份额的方式,将住房保障以保障居住的政策目的落到了实处,使保障对象有房可住。同时,可以保证保障对象分享基于房价上涨带来的收益,但又有效避免了保障对象谋取不合理利益,大大压缩了谋利空间。

  除了北京,雄安新区的住房制度也旨在大幅度压缩溢价空间。据介绍,雄安新区的房子是用来住的,不是用来炒的,要满足各种不同消费群体的需求,不留炒作空间,实行租售并举的住房政策。

  值得注意的是,雄安新区将执行积分购房,租赁十年后可进行积分购房,但买房后在一定期限内禁止卖出。同时,房屋出售时,政府具有回购优先权,其回购价格仅略高于同期银行本息的价格回购,避免房屋频繁“倒手”推高房价。

  有业内人士认为,雄安新区的房地产政策实现了打击炒房的闭环——从平台租或买,最后再卖给平台,中间消灭了大幅溢价的空间。

  “我国房地产调控思路已从此前的短期走向长期。”康俊亮表示,从房地产行业本身来看,长效机制已在路上,包括住房登记信息、土地登记信息全国联网,建立完善的、市场化的住房租赁制度,建立分类调控的土地供应机制及土地供应结构,以及正在立法中的房地产税制度。

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